Huurrecht

Advocatenkantoor Willems-Nuyts is ook helemaal thuis in het huurrecht in Lille en omgeving en kan u ook daarbij van a tot z bijstaan. Lees meer over de specifieke informatie van huurrecht van uw advocaten.

Huurrecht

1. Pacht

De pacht of landpacht is een bijzondere huurovereenkomst waarbij de verpachter aan de pachter het genot en gebruik verleent van land en gebouwen die voor landbouw of tuinbouw bestemd zijn tegen een bepaalde prijs en voor een bepaalde duur.

De wetgever heeft bij wet van 4 november 1969 de rechten van de pachter speciaal beschermd in die mate dat de pachter steeds naar die beschermende wet kan teruggrijpen zelfs al is er iets anders overeengekomen in de pachtovereenkomst.

• Wanneer spreekt men over pachtovereenkomst

De onroerende goederen moeten gebruikt worden voor een land- of tuinbouwbedrijf

De activiteit moet erop gericht zijn om natuurlijke vruchten, gewonnen dankzij eigen arbeid op de grond, voort te brengen. De genoemde landbouwactiviteit moet marktgericht zijn en een deel van de opbrengst moet voor verkoop bestemd zijn.

Er moet een prijs zijn

Het bedrag doet er niet toe en dient zelfs geen geldsom te zijn. Het betalen van dergelijke prijs mag met alle bewijsmiddelen aangetoond worden, bijvoorbeeld ook met getuigen.

Een geschrift is niet strikt noodzakelijk

Overeenkomstig artikel 3 van de pachtwet moet de pacht schriftelijk worden vastgesteld. Dit kan zowel onderhands als bij authentieke akte. De afwezigheid hiervan heeft echter geen gevolgen voor de geldigheid van de pacht, alleen maar ten aanzien van de bewijsmiddelen.

Voor de verpachter is het aan te raden een geschrift op te stellen, gezien hij, in tegenstelling tot de pachter, het bestaan van de pacht enkel met een geschrift kan bewijzen.

• Duur van de pacht

De duur van de pachtovereenkomst wordt vastgesteld door de twee partijen en moet afgesloten worden voor een minimumduur van negen jaar. Is een kortere termijn vereist? Dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht.

Bij gebreke aan geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar bij het einde van de gebruiksperiode. Voor een loopbaanpacht mag de kandidaat-pachter de leeftijd van 38 jaar nog niet bereikt hebben.

• Pachtprijs

De pachtprijs is wettelijk beperkt: als basis wordt genomen het kadastraal inkomen van de verpachte gronden en de gebouwen en dit wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt die verschilt naar gelang de streek. De coëfficiënt wordt vastgesteld door pachtprijzencommissies die in elke provincie zetelen en wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.

De grondbelasting en de brandverzekering voor de onroerende goederen vallen ten laste van de verpachter. Een uitzondering wordt gemaakt voor gebouwen door de pachter opgericht.

• Beëindiging van de pachtovereenkomst

Door de verpachter

De verpachter kan in een zeer beperkt aantal gevallen op ieder ogenblik (onteigening en dergelijke) zijn overeenkomst opzeggen mits een opzegtermijn van drie maanden te respecteren en bovendien de tijd te geven aan de pachter om de nog wassende vruchten te oogsten.

Er zijn tevens een aantal opzegmogelijkheden bij het verstrijken van elke negenjarige periode voorzien door de wet met opzegtermijnen tussen twee en vier jaar.

De verpachter kan de overeenkomst ook opzeggen om het goed zelf te exploiteren. Dit is mogelijk bij het verstrijken van elke pachtperiode en mits naleving van een opzeggingstermijn van minimum twee jaar en maximum vier jaar.

Wanneer de pachter de pensioengerechtigde leeftijd bereikt heeft en ook effectief een pensioen geniet zonder dat zijn nakomelingen het bedrijf verder zetten, kan de verpachter de overeenkomst opzeggen mits een opzegtermijn te respecteren van minimum één en maximum vier jaar.

Door de pachter

Ongeacht de duur en ondanks elke andere overeenkomst, kan de pachter op ieder moment een einde maken aan de pacht, mits de opzeg tenminste één jaar vooraf gebeurt.

In onderlinge overeenkomst

De pachter en verpachter kunnen in onderlinge overeenkomst besluiten om een einde te maken aan de pachtovereenkomst. Dergelijk akkoord moet wel vastgelegd worden in een authentieke akte voor de notaris of in een verklaring voor de vrederechter.

Het overlijden van de verpachter brengt niet het einde van de pachtovereenkomst met zicht mee. Deze loopt dan gewoon verder met de erfgenamen van de verpachter. Indien de pachter overlijdt, brengt dit evenmin een automatisch einde van de pachtovereenkomst met zich mee. Er zijn hiervoor verschillende mogelijkheden voorzien in de wet.

• Vorm en geldigverklaring van de opzegging

In de opzegbrief moet de verpachter duidelijk vermelden wat de opzegreden is. Hij moet ook laten weten dat hij de geldigverklaring van de opzegging door de vrederechter zal laten bekrachtigen, indien de pachter binnen de dertig dagen na de verzending van de opzegbrief nog niet schriftelijk heeft ingestemd.

Deze geldigverklaring voor de vrederechter moet wel binnen drie maanden na de opzegging worden aangevraagd.

De opzegreden moet ook gegrond zijn, dit wil zeggen stroken met de werkelijkheid. Zo niet is ze vanzelfsprekend niet geldig. In sommige gevallen bepaalt de wet zelfs dat de pachter op het goed mag terugkomen en/of een schadevergoeding kan verkrijgen.

Indien de geldigverklaring door de vrederechter niet tijdig werd goedgekeurd of deze onregelmatig wordt beschouwd, is de opzegging vervallen. In dit geval kan ten vroegste één jaar na deze opzegging opnieuw opgezegd worden.

Indien de vrederechter de gegeven reden ongegrond achtte, bedraagt die termijn drie jaar.

Opgelet: Als er verscheidene pachters zijn moet aan ieder van hen opgezegd worden. Dit geldt ook als man en vrouw volgens de overeenkomst moeten worden beschouwd als medepachters.

• Verkoop van het pachtgoed

Indien het gepacht goed door de verpachter uit de hand of openbaar wordt verkocht,
moet de pachter als eerste de gelegenheid krijgen om het goed aan te kopen tegen dezelfde prijs en voorwaarden die zouden gelden tegenover buitenstaanders. De pachter moet dan ook op de hoogte gebracht worden van de geplande verkoop.

In geval van verkoop uit de hand beschikt de pachter over één maand om zijn aanvaarding kenbaar te maken aan de notaris. Als pachter ben je evenwel niet verplicht om zelf het recht van voorkoop uit te oefenen. Je kan je recht van voorkoop overdragen aan een derde. De verpachter kan echter eisen dat deze derde waarborgen biedt.

Om zijn rechten als pachter te behouden, is de pachter nooit verplicht het aanbod te aanvaarden. Als hij het niet aanvaardt, wordt het goed aan iemand anders verkocht die dan evengoed de pachtovereenkomst moet respecteren als de vorige verpachter.

Als de pachter niet de mogelijkheid gekregen heeft om zijn recht van voorkoop uit te oefenen, kan hij een schadevergoeding vragen, of kan hij zelfs vragen om in de plaats van de koper gesteld te worden. Een dergelijke vordering moet wel ingesteld worden binnen de drie maanden na de toewijzing bij openbare verkoop of, bij verkoop uit de hand, na de kennisgeving van de verkoop door de notaris.

In een aantal specifieke gevallen beschreven in de wet speelt het recht van de voorkoop voor de pachter niet.

2. Woninghuur

• Verplichte affichering van de huurprijs en de kosten

Bij verhuur van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, dient in elke officiële of publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te worden vermeld. Inbreuken op deze verplichting kunnen door de gemeenten worden bestraft met een administratieve boete tussen €50 en €200.

• Huurcontracten moeten steeds schriftelijk worden afgesloten

Huurcontracten moeten op grond van de nieuwe wetgeving vanaf 15 juni 2007 verplicht schriftelijk worden afgesloten en moeten de volgende elementen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.

Op basis van de reeds bestaande wetgeving dient een schriftelijke overeenkomst ook ondertekend te worden door alle partijen en dient zij te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheidend belang. Op die manier verklaren beide partijen zich akkoord met de inhoud. Daarenboven moet elk origineel van het contract de vermelding van het aantal originelen bevatten.

In de gevallen waarin enkel een mondelinge overeenkomst is vastgelegd, kunnen zowel de huurder als de verhuurder eisen dat een geschrift wordt opgemaakt door de tegenpartij aangetekend of bij deurwaardersexploot.

Indien binnen de acht dagen nog steeds geen (volledig) schriftelijk contract werd opgesteld, kan de partij die in gebreke blijft via gerechtelijke weg worden verplicht om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen. Indien nodig kan zelfs worden verzocht dat het vonnis de waarde heeft van een schriftelijke overeenkomst.

Mondelinge huurcontracten die reeds werden afgesloten vóór 15 juni 2007 blijven geldig, maar ook bij deze overeenkomsten kunnen zowel de huurder als de verhuurder (zie stappenplan in de vorige alinea) een geschrift eisen.

• Duur van de huurovereenkomst

Alle huurovereenkomsten zijn na 01 maart 1991 van bepaalde duur en lopen normaal gedurende negen jaar.
Dit is automatisch het geval voor mondelinge huurovereenkomsten, geschreven overeenkomsten zonder aanwijzing van de duur en geschreven huurovereenkomsten met een bepaalde duur van drie tot negen jaar. Een overeenkomst voor een duur van bijvoorbeeld zes jaar is geldig maar zal als een overeenkomst van negen jaar worden beschouwd.

De enige uitzonderingen op deze algemene regel zijn de levenslange huurcontracten en de geschreven contracten van korte duur. Deze gelden voor een duur van drie jaar of minder.

• Verplichte plaatsbeschrijving

De huurder en verhuurder zijn verplicht om voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijving dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning en zij moet bij het huurcontract worden gevoegd.

• Huurwaarborg

De nieuwe wet beschrijft drie vormen van huurwaarborg:

1. Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder.

In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.

2. Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen.

In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder verbindt er zich toe om gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, deze waarborg samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen. De huurder is aan de financiële instelling geen enkele rente verschuldigd, terwijl deze instelling van haar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld.

De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps – of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.

3. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling.

Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum uit een bedrag gelijk aan drie maanden huur bestaan. In een bijlage bij het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 10, §1, laatste lid, van de huurwet, is een standaardformulier vastgelegd waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders kunnen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg werd gevormd.

• Indexatie

De huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet.

Het betreft echter een regel die niet verplichtend is dit wil zeggen dat er in het huurcontract kan bepaald worden dat er geen indexatie zal verschuldigd zijn.

Opgelet: de indexatie moet schriftelijk door de verhuurder worden gevraagd en heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. Voor de indexeringen na 1 februari 1994 dient de gezondheidsindex gehanteerd te worden.

• Registratie van huurcontracten

De registratie is een verplichte formaliteit die in principe kosteloos is. Op grond van de nieuwe wet ligt de registratieplicht van huurcontracten die dateren vanaf 1 januari 2007 volledig ten laste van de verhuurder. Hij moet deze plicht binnen de twee maanden volgend op de sluiting van het contract vervullen.

Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke termijn geregistreerd is, kan de verhuurder een boete krijgen en geldt, als het om een huurovereenkomst van negen jaar gaat, bovendien vanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen.

• Beëindiging van de huurovereenkomst

Door de verhuurder

De verhuurder kan ten allen tijde het huurcontract opzeggen indien hij persoonlijk het goed wil betrekken (of zijn naaste bloedverwanten) mits een opzegging van zes maanden. De opzegging moet gemotiveerd zijn en bij niet naleving van de voorwaarden kan de verhuurder gesanctioneerd worden. Dergelijke opzegging kan gebeuren op elk ogenblik.

Het uitvoeren van belangrijke werken (méér dan drie jaar huur) aan het bewoonde gedeelte van het onroerend goed. Hiervoor geldt eveneens een opzegging van zes maanden maar hier kan de gemotiveerde opzegging slechts gebeuren bij het verstrijken van elke driejarige periode.

Door de huurder

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken mits een opzeg van drie maanden. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.

De Wet regelt dat als de huurovereenkomst door opzeg van de huurder een einde neemt tijdens de 1ste 3 jarige huurperiode , de verhuurder recht heeft op een vergoeding van :

• drie maanden huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt

• twee maanden huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt

• één maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt

De huurder kan bij een opzeg door de verhuurder een tegenopzeg krijgen van één maand zonder een schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste drie jaren van zijn contract.

Opmerking :

Huurovereenkomsten van korte duur

Dit zijn huurovereenkomsten voor een periode van maximaal 3 jaar.

De huurder heeft het recht om dit contract op ieder ogenblik te beeindigen

mits een schriftelijke opzeg van 3 maanden.

In dit geval dient de huurder die deze korte huurovereenkomst vervroegd beeindigd

aan de verhuurder een vergoeding te betalen die gelijk is aan :

• anderhalve maand (1,5) huurprijs indien hij opzegt tijdens het eerste huurjaar
• één maand ( 1 ) huurprijs indien hij opzegt tijdens het tweede huurjaar
• halve maand ( 0,5) huurprijs indien hij opzegt tijdens het derde huurjaar

De foutieve niet-uitvoering van de overeenkomst door huurder of verhuurder

Wanneer een van beide partijen zich niet aan zijn verplichting houdt, kan de andere partij de ontbinding van de overeenkomst in rechte vorderen voor de territoriaal bevoegde Vrederechter.

De verbreking met wederzijdse toestemming

Partijen kunnen vanzelfsprekend steeds in onderling akkoord een huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen.

Om latere betwistingen te vermijden is het aangewezen om dergelijk onderling akkoord op papier te zetten.

Het overlijden van huurder of verhuurder, de verkoop van het onroerend goed of een uitdrukkelijke ontbindende clausule beëindigen de huurovereenkomst niet.

• Verandering van eigenaar

De huurovereenkomst heeft een vaste datum (de overeenkomst werd geregistreerd)

In dat geval dient de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst precies op dezelfde wijze na te leven als de oorspronkelijke verhuurder.

De huurovereenkomst heeft geen vaste datum (niet geregistreerd) 

In het geval de huurder minder dan zes maanden in de woning woont, is hij niet beschermd zodat de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst kan beëindigen zonder motief of vergoeding.

In het geval de huurder het goed sinds minstens zes maanden bewoont, treedt de koper in de rechten van de hoofdverhuurder in die zin dat de koper de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit kan gedurende een periode van drie maanden vanaf het verlijden van de authentieke akte en mits het naleven van een aantal voorwaarden:

• opzegging van drie maanden (in plaats van zes maanden)

• om het goed persoonlijk te betrekken, belangrijke werken uit te voeren of een vergoeding te betalen

• zonder dat het einde van de driejarige periode afgewacht moet worden

• Herstellingen ten laste van de verhuurder

Herstellingen die ten laste van de eigenaar vallen, kunnen niet meer op de huurder worden verhaald.

Clausules in een huurovereenkomst die herstellingen die tot de lijst van herstellingen voor rekening van de eigenaar behoren, ten laste van de huurder leggen, zijn nietig.

• Verplichte bijlagen bij het huurcontract

In het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 11bis van de huurwet is voor elk van de drie Gewesten een bijlage vastgelegd die verplicht in elk huurcontract moet worden opgenomen. Deze bijlage bevat uitleg omtrent een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht ter informatie van de huurder en de verhuurder.

Daarnaast moet bij elk contract ook een kopie worden gevoegd van het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden (inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid) waaraan een onroerend goed verhuurd als hoofdverblijfplaats ten minste moet voldoen. Van deze regels kan niet worden afgeweken in het huurcontract.

3. Handelshuur 

De Handelshuurwet van 30 april 1951 is net als de woninghuurwet een uitzonderingswet. Dus ook bij handelshuurovereenkomsten zal het gemeen recht van toepassing blijven voor alle materies die niet door de Handelshuurwet worden geregeld. Deze wet voorziet gedetailleerd in de bescherming van de handelaars die een pand huren waarin ze hun handelsactiviteit uitoefenen.

Handelshuur is een huurovereenkomst waarbij het verhuurde onroerende goed (al dan niet bebouwd) of een gedeelte ervan hoofdzakelijk met de toestemming van de verhuurder bestemd en gebruikt wordt voor de uitbating van een kleinhandel (winkel) of een ambachtelijk bedrijf waarin ook rechtstreeks contact plaatsvindt met de klanten.

Strikt genomen kan ook deze overeenkomst mondeling worden afgesloten, maar rekening houdende met noodzakelijke bewijsmogelijkheden, wordt we een schriftelijke overeenkomst geadviseerd.

Als handelshuurder is het aangewezen om de huurovereenkomst te laten registreren zodat de nieuwe eigenaar bij verkoop van het pand verplicht is de huurovereenkomst integraal over te nemen.

De duur van een handelshuurovereenkomst is wettelijk bepaald op negen jaar, maar de huurder heeft het recht, binnen bepaalde voorwaarden, tot driemaal toe, een huurhernieuwing te vragen. Dit moet in geëigende vormen gebeuren tussen de achttiende en de vijftiende maand voor het einde van de negenjarige huurovereenkomst.

De handelshuurwetgeving is een zeer complexe materie die de belangen van eigenaar en handelaar strikt tegen elkaar afweegt. Het is dan ook aan te raden dat u zich voor deze materie goed laat informeren en dat u de vraag tot hernieuwing door een juridisch geschoold persoon laat uitvoeren.

Neem contact op

Met het ervaren advocatenkantoor bent u steeds op de hoogte. Dit geldt zeker voor het huurrecht. In Lille vertrouwt u eenvoudig op meesters Willems en Nuyts. Voor advies en prestaties in andere rechtstakken bent u eveneens bij de juiste advocaten.